Pojasnilo DURS, št. 42102-14/2007, 4. 6. 2007

Zakon o davku na promet nepremičnin – ZDPN-2 (Uradni list RS, št. 117/06) v 21. členu določa, da do vzpostavitve podatkov o posplošeni tržni vrednosti, v primeru, če doseženo plačilo ne ustreza ceni, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času nastanka davčne obveznosti, je davčna osnova vrednost nepremičnine, ugotovljena v odmernem postopku. Ugotavljanje davčne osnove poteka ob vsaki transakciji nepremičnine.

Pojavljajo se vprašanja katero vrednost upoštevati za nabavno vrednost nepremičnine in vrednosti nepremičnine ob odsvojitvi, v primeru, ko je davčni organ vrednost nepremičnine ugotovil v odmernem postopku in davčno osnovo »zvišal«.

Dvig davčne osnove ob nabavi nepremičnine:

Oseba B kupi nepremičnino od osebe A za 100.000 EUR. Davčni organ v postopku odmere davka na promet nepremičnin ugotovi, da doseženo plačilo ne ustreza ceni, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času nastanka davčne obveznosti. Določi vrednost nepremičnine v odmernem postopku in za davčno osnovo vzame vrednost 110.000 EUR.

Ko oseba čez 2 leti nepremičnino proda za 120.000 EUR, kar ustreza ceni, v prostem prometu, mora davčni organ pri odmeri davka od dobička iz kapitala za nabavno vrednost nepremičnine vzeti vrednost iz pogodbe (100.000 EUR) in ne vrednost 110.000 EUR, ki jo je ugotovil v postopku odmere kot davčno osnovo.

Ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe sta se prodajalec A in kupec B namreč dogovorila za določeno ceno. Pogodbeno dogovorjena cena je bila iz kakršnih koli razlogov nižja, kot je bila cena, ki bi se dala doseči v prostem prometu (od katere je davčni organ odmeril davek na promet nepremični), vendar sta prodajalec in kupec podpisala, da je kupec plačal nižjo nabavno ceno, in ta cena je njegova nabavna vrednost.

Izjema so nepremičnine, pridobljene ob koncu leasing razmerja, ki sicer imajo navedeno vrednost, vendar ta vrednost ni vrednost nepremičnine v času sklenitve pogodbe na podlagi katere dejansko pride do prenosa lastninske pravice. Ta vrednost namreč ni vezana na vrednost dogovorjeno v začetku pogodbenega – leasing razmerja med leasingodajalcem in leasingojealcem. Zato davčni organ hkrati z ugotovitvijo osnove za odmero davka na promet nepremičnin, določi tudi njeno vrednost ob pridobitvi in zato tudi to »pravo« vrednost nepremičnine upošteva pri ugotavljanju osnove za odmero davka od dobička iz kapitala pri nadaljnji odsvojitvi te nepremičnine.

Dvig davčne osnove ob prodaji nepremičnine:

Oseba A kupi nepremičnino za 100.000 EUR. Davčni organ v postopku odmere davka na promet nepremičnin ugotovi, da doseženo plačilo ustreza ceni, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času nastanka davčne obveznosti in davek odmeri od pogodbene vrednosti.

Čez dve leti oseba A proda nepremičnino osebi B za 100.000 EUR. Davčni organ v postopku odmere davka na promet nepremičnin ugotovi, da doseženo plačilo ne ustreza ceni, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času nastanka davčne obveznosti. Določi vrednost nepremičnine v odmernem postopku in za davčno osnovo vzame vrednost 110.000 EUR.

Pri odmeri dobička iz kapitala se za prodajno vrednost vzame vrednost, ki jo je davčni organ ugotovil v postopku za odmero davka na promet nepremičnin pri odsvojitvi nepremičnine (110.000 EUR).

Prvi odstavek 99. člena ZDoh-2 (Uradni list RS, št. 117/06) namreč določa, da se za vrednost kapitala ob odsvojitvi šteje v prodajni ali drugi pogodbi navedena vrednost kapitala ob odsvojitvi. Če kapital ni odsvojen na podlagi pogodbe, ali če vrednost kapitala ob odsvojitvi ni razvidna iz pogodbe, ali če iz pogodbe ali drugih dokazil razvidna vrednost kapitala ne ustreza vrednosti kapitala, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času odsvojitve, se za vrednost kapitala ob odsvojitvi šteje primerljiva tržna cena kapitala ob odsvojitvi. Takšno vrednost pa je davčni organ ugotovil v postopku odmere davka na promet nepremičnin.