Pojasnilo DURS, št. 4214-8/2013–3 01-610-05, 9. 4. 2013

V nadaljevanju je pojasnjena davčna obravnava za primer:

A. Podarjenega užitka nepremičnine pri užitkarju in

B. Odplačnega užitka nepremičnine pri osebi, ki podeljuje užitek.

A. Davčna obravnava podarjenega užitka nepremičnine pri užitkarju

Zavezancu, fizični osebi, je podarjen užitek na nepremičnini. Prejemnik užitka nepremičnino, ki je predmet užitka, daje naprej v najem. Pri tem se postavljajo vprašanja, na katera je pojasnjeno naslednje.

1. Ali ima užitkar vse pravice glede uporabe ali oddajanja nepremičnine naprej najemnikom?

Užitkar ima vse pravice in obveznosti glede oddajanja nepremičnine naprej v najem.

Stvarno pravni zakonik – SPZ (Uradni list RS, št. 87/2002, 18/2007 Skl.US: U-I-70/04-18) v tretjem odstavku 230. člena določa, da užitkar svoje pravice ne more prenesti, lahko pa prenese njeno izvrševanje.

V komentarju* k 230. členu SPZ je pojasnjeno, da lahko užitkar prenese izvrševanje užitka na tretjo osebo. S tem se ne prenese stvarna pravica, ampak obligacijska pravice uporabe tuje stvari. Užitkarju gredo tako vsi donosi, ki jih daje predmet užitka. Tako mu pripadajo tudi civilni plodovi, kot so na primer najemnine, zakupnine. Užitkar torej lahko odda stvar, ki je predmet užitka, v najem ali zakup, pri čemer njemu pripada pravica do najemnine oziroma zakupnine.

2. Ali je užitkar plačnik vseh zadevnih davkov in dohodnine od najemnine pri oddajanju nepremičnine v najem?

Užitkar, ki odda nepremičnino, ki je predmet užitka, v najem ali zakup, pri čemer dosega dohodek - najemnino, je tudi zavezanec za plačilo dohodnine po III.5.1. poglavju (Dohodek iz oddajanja premoženja v najem) Zakona o dohodnini – ZDoh-2 (Uradni list RS, št. 13/11-UPB7, 24/12, 30/12, 40/12-ZUJF, 75/12 in 94/12).

Kar zadeva druge davke velja, da užitkarja nepremičnine (kot neposrednega uporabnika) lahko bremeni nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča ter dohodnina od dohodka iz osnovne kmetijske in gozdarske dejavnosti, če gre za kmetijsko ali gozdno zemljišče ne glede na korist, ki jo ima od užitka, v odvisnosti od vrste nepremičnega premoženja.

Davčna obravnava dohodka iz oddajanja premoženja v najem je pojasnjena v pojasnilu, objavljenem na spletni strani Davčne uprave Republike Slovenije.

Prvi odstavek 237. člena SPZ določa, da mora užitkar med trajanjem užitka kot dober gospodar vzdrževati stvar v skladu z njenim gospodarskim namenom. Užitkarja bremenijo vsi stroški rabe kot tudi stvarna bremena in javne dajatve ne glede na korist, ki jo ima od užitka.

V komentarju k temu členu je navedeno, da užitkarja prav tako bremenijo javne dajatve – javnopravna bremena (davščine), ki so povezane s predmetom užitka. Z javnopravnimi bremeni so mišljena samo tista bremena, ki se drže stvari. Po sedaj veljavni ureditvi pride v poštev predvsem nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča.

Če lastnik ali dejanski uporabnik kmetijskih oziroma gozdnih zemljišč pri pristojnem davčnem uradu vloži vlogo za določitev dejanskega uporabnika kmetijskih in gozdnih zemljišč, se, za namene obdavčitve dohodkov iz osnovne kmetijske in osnovne gozdarske dejavnosti z dohodnino, katastrski dohodek kmetijskih oziroma gozdnih zemljišč, ki se daje v uporabo, pripiše užitkarju oziroma dejanskemu uporabniku (npr. najemniku). Tem osebam se na podlagi osmega odstavka 69. člena ZDoh-2 navedeni katastrski dohodek pripiše v davčno osnovo od dohodka iz osnovne kmetijske in osnovne gozdarske dejavnosti.

Pojasnilo v zvezi z nadomestilom za uporabo stavbnega zemljišča je objavljeno na spletni strani DURS.

Splošno pojasnilo o davčni obravnavi dohodka iz osnovne kmetijske in osnovne gozdarske dejavnosti, ki velja po 1. 1. 2013, je objavljeno na spletni strani DURS.

3. Ali se pri osebi, ki ji je užitek podarjen, šteje, da je s tem dosegla kakšen dohodek?

V primeru pogodbe o ustanovitvi osebne služnosti, to je užitka, med dvema fizičnima osebama, pri čemer gre za podarjeni užitek na nepremičnini, gre za neodplačni pravni posel, t.i. darilo ene fizične osebe drugi. Darilo v takem primeru ne šteje za dohodek po 3. točki 19. člena ZDoh-2, temveč zapade pod davčno obravnavo v skladu z Zakonom o davku na dediščine in darila – ZDDD (Uradni list RS, št. 117/06). Pri tem je prejemnik darila užitkar. Splošno pojasnilo o davčni obravnavi daril je objavljeno na spletni strani DURS.

B. Davčna obravnava odplačnega užitka nepremičnine pri osebi, ki podeljuje užitek

Če je pogodba o ustanovitvi užitka odplačna, se na tej podlagi dosežen dohodek pri osebi, ki daje užitek, šteje za dohodek iz oddajanja premoženja v najem po III.5.1. poglavju (Dohodek iz oddajanja premoženja v najem) ZDoh-2. Davčna obravnava tega dohodka je pojasnjena v odgovoru na drugo vprašanje pod točko A.

* Prof. dr. Juhart, M.; prof. dr. Tratnik, M.; prof. dr. Vrenčur, R. 2004. Stvarno pravni zakonik s komentarjem. Ljubljana: Založba Gospodarski Vestnik