Portal Racunovodja.com uporablja piškotke, da lahko z analizo obiska izboljšujemo storitev, za namene oglaševanja ter raziskave rabe spleta.
Prosimo vas, da nam prijazno dovolite, da na vaš računalnik naložimo piškotke za ta namen.

Se strinjam.         Ne strinjam se.         Želim izvedeti več.

Vpisano: 10.1.2002

Nepremičnine po prvem oktobru 2002

Robert Kovačič

Rubrika: Davkiprint Natisni

Nepremičnine po prvem oktobru 2002

Prvega oktobra 2002 se bo začel uporabljati novi zakon o davku na dodano vrednost, ki je bil objavljen v Uradnem listu RS številka 67/2002, dne 26.07.2002. V nadaljevanju bomo opredelili predvsem vpliv novih določb na nabavo, najem, uporabo in prodajo rabljenih in novihnepremičnin, zlasti objektov, stavbišč in zemljišč. Poleg tega bomo pregledali tudi določbe novega pravilnika, nanašajoč se na nepremičnine, kateri je bil objavljen v Uradnem listu RS številka 79/2002.


Če začnemo s samo definicijo prometa blaga, je potrebno zapisati prenovljeno definicijo iz 4. člena ZDDV, kjer je zapisano, da se šteje prenos stvarnih pravic in deležev na nepremičninah, ki dajejo imetniku lastninsko pravico oziroma pravico posesti na nepremičnini ali delu nepremičnine. Iz te določbe, ki je prenovljena, je razvidno, da za to, da promet nastane ni več pomembna izročitev objekta.


Nadalje se bo nižja davčna stopnja (8,5 %) lahko zaračunavala samo še od stanovanj, stanovanjskih in drugih objektov, namenjenih za trajno bivanje, ter delov objektov, če so del socialne politike, vključno z gradnjo, obnovo in popravili le-teh. Ne glede na to določbo, pa se do 31.12.2007 obračunava in plačuje DDV po stopnji 8,5 % od stanovanj, stanovanjiskih in drugih objektov, namenjenih za trajno bivanje, ter delov the objektov, ki niso del socialne politike, vljučno z gradnjo in popravili le-teh.


Bistvena sprememba določb, ki se nanašajo na nepremičnine, je v tem, da je po novem prodaja in dajanje v najem nepremičnin, načeloma oproščena plačila DDV brez pravice do odbitka vstopnega DDV, razen določenih izjem. Bistvo za razumevanje razvrstitev prometa, za kar sem v nadaljevanju pripravili preglednico, iz katere je razvidno, kam spada oproščen promet.


Kako se deli promet blaga in storitev?


Promet se deli na 1) neobdavčljivega (izven sistema DDV) in 2) obdavčljivega. Obdavčljiv promet pa se deli na 2a) oproščenega in na 2b) obdavčenega. Stopnja obdavčenega prometa je 8,5 in 20 %, stopnja oproščenega prometa pa znaša 0 %, s tem, da se oproščen promet loči še na prave in neprave oprostitve. Prava oprostitev je na primer izvoz blaga, kjer obstaja pravica do odbitka vstopnega DDV, pri nepravih oprostitvah (na primer zdravstvo) pa ni pravice do odbitka vstopnega DDV.


Tako je v 27. členu ZDDV na novo določeno, da je plačila DDV oproščen (neprava oprostitev):

1) najem oziroma zakup nepremičnin (vključno z lizingom), razen: nastanitev v hotelih ali podobnih nastanitvenih zmogljivosti vključno z nastanitvijo v počitniških domovih, počitniških kampih ali na prostorih, namenjenih kampiranje; dajanje v najem parkirnih prostorov, garaž in parkirišč; dajanje v najem trajno instalirane opreme in strojev; najem sefov.

2) promet objektov ali delov objektov in zemljišč na katerih so postavljeni, razen če je promet opravljen, preden so objekti ali deli objektov prvič vseljeni oziroma uporabljeni; ali če je promet opravljen, preden potečeta dve leti od začetka prve uporabe oziroma prve vselitve.

3) promet zemljišč, razen stavbnih zemljišč.

Ne glede na te določbe, pa se lahko davčni zavezanec dogovori z najemnikom, zakupnikom, lizingojemalcem oziroma kupcem nepremičnin – davčnim zavezancem, ki ima pravico do odbitka celotnega vstopnega DDV, da bo od prometa, ki bi moral biti oproščen plačila DDV kot zapisano v prejšnjem odstavku, obračunal DDV po predpisani stopnji. Ta dogovor pa se izrazi v t.i. skupni izjavi, katero morata podpisati tako najemnik oziroma kupec in prodajalec in najemodajalec, in jo predložiti vsak na svojo davčno upravo, oziroma svojemu kontrolorju za DDV.


Iz nazadnje zapisanega sledi, da tisti najemodajalci, ki ne bodo pridobili podpisa najemnika do 01. oktobra 2002, ali pa ne bo niti pogojev, da bi jo najemnik podpisal (pogoja sta dva, in sicer da je najemnik zavezanec za DDV in drugi pogoj je, da ima pravico do 100 % odbitka vstopnega DDV, se pravi ne sme opravljati oproščene dejavnosti), potem bo moral najemodajalec zaračunati najemnino brez DDV, kar pomeni, da bo s prvim oktobrom pričel opravljati oproščeno dejavnost braz pravice do odbitka vstopnega DDV. Iz tega pa izhajajata dva probelma predvsem za tiste, ki so kupili nepremičnino v sistemu davka na dodano vrednost, in si odbijali vstopni DDV.


Prvi problem, ki izhaja iz tega, ko ti davčni zavezanev – najemodajalci prestopijo iz obdavčljive v oproščeno dejavnost brez pravice do odbitka vstopnega DDV, je potrebno popraviti odbitek vstopnega DDV.

Tako je v drugem odstavku 42. člena ZDDV določeno, da če se znotraj obdobja 20 let (to velja za nepremičnine) od koledarskega leta pričetka uporabe nepremičnine spremenijo pogoji, ki so bili v tem letu merodajni za odbitek vstopnega DDV, se za obdobje po spremembi izvrši popravek vstopnega DDV


Primer 1: imamo nepremičnino kupljeno v januarju 2000. Odbijal se je vstopni DDV v višini 150 milijonov toljarjev. Imamo najmenika, ki ne podpiše t.i. skupne izjave do prvega oktobra 2002.


Obdavčljivo dejavnost smo opravljali v letu 2000, 2001 in do septembra 2002, to je skupaj 33 mesecev. Obdobje oziroma moratorij za nepremičnine velja 240 mesecv. To pomeni, da bomo morali opraviti popravek odbitka vstopnega DDV za obdobje od 34. pa do 240. meseca, kar znese v odstotkih 86,25 % (207/240 = 0,8625). Iz tega izhaja, da moramo v obračunu DDV za mesec oktober vrniti v proračun 129.375.000 tolarjev.

Drugi problem, ki se lahko pojavi ob prestopu v oproščeno dejavnost brez pravice do odbitka vstopnega DDV, pa izhaja iz dejstva, da če najemodajalec opravlja poleg oddajanja prostorov v najem tudi obdavčljivo dejavnost. Tako mora določiti znesek vstopnega DDV, ki se nanaša na obdavčljivo dejavnost z odbitnim deležem, oziroma kot alternativa temu določiti odbitni delež ločeno za vsako področje svoje dejavnosti, ako vodi ločeno knjigovodstvo za vsako področje dejavnosti in, če priglasi takšen način davčnemu organu.


Glede odbitnega deleža pa velja od 01.10.2002 še ena posebnost, in sicer ugotavljal se bo dejanski odbitni delež, kar je določeno v šestem odstavku 97. člena pravilnika. Ko bodo tako znani dejanski podatki za neko leto, tedaj se bo moral med letom uporabljeni odbitni delež, korigirati z dejanko ugotovljeni, to pa pomeni doplačilo ali vračilo DDV.


Primer 2: davčni zavezanec je kupil nepremičnino v maju, in tedaj tudi uveljavljal odbitev vstopnega DDV v višini 2 milijarde tolarjev. Podjetja ima 10 najemnikov, ki jim je v od meseca maja do septembra obračunalo najmenino z DDV, do prvega oktobra pa je skupno izjavo podpisalo 80 % najemnikov.


Obdavčljiva dajavnost se je torej opravljala pet mesecev, za 80 % nejemnikov se bo obdavčljiva dejavnost opravljala tudi od prvega oktobra dalje, za 20 % najemnikov, pa se bo račun izstavil brez DDV, se pravi oproščen promet. Iz tega sledi, da bo potrebno v obračunu DDV za mesec oktober 2002 vrniti 20 % vstopnega DDV, to je 400 milijonov tolarjev, poleg tega, pa bo moral davčni zavezanev začeti odbijati vstopni DDV z uporabo odbitnega delaža, in sicer če je oddajanje v najem edina dejavnost, se bo lahko odbijalo samo še 80 % vstopnega DDV pri nakupih. Poleg tega pa bo potrebno za obdobje od 01.10.02 do 31.12.02 izračunati tudi dejanski odbitni delež in iz tega sledi, da bo potrebno DDV še doplačati, ali pa ga vrniti.


Za konec lahko še dodamo, da Pravilnik v svojem 64. členu določa, da storitve in dobave blaga v zvezi z najemom oziroma zakupom nepremičnin, kot so na primer: dobava vode, električne energije, plina, energije za ogrevanje, odvoz smeti, so v primeru, če jih najemodajalec ali upravnik stavbe le prerazdeli najemnikom oziroma lastnikom stavb, neobdavčljive. Če je vrednost storitev in blaga iz prejšnjega odstavka vključena v najemnino, so te storitve in blago oproščene plačila DDV v skladu z 2. točko prvega odstavka 27. člena ZDDV.


O avtorju: Robert Kovačič svetuje podjetjem pri zmanjševanju davčnega tveganja in pomaga optimirati davčne obveznosti. Pišete mu lahko na info@svetovalci.com ali obiščete spletno stran www.svetovalci.com , kjer se lahko naročite na brezplačno e-publikacijo Poslovni odmevi.

Zadnji članki iz rubrike:

11.9.2019 12:23:11:
Obrestne mere za obresti na posojila med povezanimi osebami - september 2019

27.8.2019 13:27:10:
Kateri sklepi se eVročajo preko eDavkov?

14.8.2019 11:04:07:
Boniteta za uporabo električnega vozila

31.7.2019 11:14:21:
Turistična in promocijska taksa

31.7.2019 17:12:52:
Turistična taksa za bivanje v počitniškem stanovanju na Hrvaškem

Najnovejši članki:

18.9.2019 12:59:06:
Kupon za brezplačno kavo in DDV

16.9.2019 15:52:13:
Poročilo o gibanju plač za junij 2019

16.9.2019 15:36:11:
Koeficienti rasti cen v Republiki Sloveniji, julij 2019

16.9.2019 12:21:38:
Poročanje o elektronskih storitvah od 1. 1. 2019

13.9.2019 14:16:30:
DDV pri zaporednih dobavah po 1. 1. 2020

Izobraževanja
Centralni tečaj: 1€ = 239,640 SIT