Zgled: Najem nepremičnine med pravnima osebama, izjavi nista podpisani, ločen obračun obratovalnih stroškov in upoštevanje odbitnega deleža DDV

Iz e-seminarja Najemnine, kjer so podrobneje predstavljena različna najemna razmerja, davčni vidik najemnin, opisanih pa je tudi nekaj praktičnih primerov obračunavanja in knjiženja najemnin. Cena e-seminarja je 30 € + DDV.

Pravni osebi skleneta najemno pogodbo za poslovni prostor. Dogovorjena najemnina je 1.000 EUR mesečno. Najemodajalec bo najemojemalcu izstavil račun za najemnino, pri čemer se bodo v skladu z dogovorom obratovalni stroški zaračunavali ločeno oziroma davčno neodvisno od najemnine. Znesek na računu bo oproščen plačila DDV v delu, ki se nanaša na najemnino (sklicevanje na 2. odstavek 44. člena ZDDV-1), na znesek obratovalnih stroškov pa bo najemodajalec zaračunal ustrezno stopnjo DDV. Najemnik bo moral v tem primeru računati z nekoliko višjim stroškom obratovalnih stroškov, saj mora najemodajalec v davčno osnovo vključiti še nepriznani del DDV (zaradi oproščenega prometa mora najemodajalec izračunavati odbitni delež).

Predpostavimo, da je najemodajalec prejel samo en račun za obratovalne stroške, in sicer:

- strošek elektrike 100 EUR (20 % DDV), torej za plačilo 120 EUR,

Najemodajalec ima 95% odbitni delež, kar pomeni, da si lahko prizna 95 % vstopnega DDV^[1] (19 EUR) Knjiženje obratovalnih stroškov pri najemodajalcu je dano v tabeli 10.

Tabela 10: Knjiženje obratovalnih stroškov pri najemodajalcu

Najemodajalec bo najemniku izstavil račun, na katerem bo ločeno izkazana najemnina in ločeno električna energija:

- najemnina 1.000,00 EUR (oproščeno plačila DDV v skladu z 2. odstavkom 44. člena ZDDV-1),

- stroški porabljene elektrike 101,00 EUR + 20% DDV oziroma za plačilo 121,20 EUR.

Najemojemalec bo torej plačal najemodajalcu 1.121,20 EUR.

Knjiženje izdanega računa pri najemodajalcu kaže tabela 11.

Tabela 9: Knjiženje izdanega računa za najemnino in obratovalne stroške

Knjiženje prejetega računa pri najemniku kaže tabela 12.

Tabela 12: Knjiženje prejetega računa za najemnino in obratovalne stroške

[1] Najemodajalec ne vodi ločenega knjigovodstva za vsako področje dejavnosti. Če bi vodil ločeno evidenco za vsako področje dejavnosti, v primeru oproščenega prometa za električno energijo ne bi priznaval odbitnega deleža DDV.