Pojasnilo DURS, št. 4230-232/2007-3, 2. 11. 2007

Na vprašanji davčnega zavezanca glede vplačil oziroma koriščenja sredstev rezervnih skladov stavb odgovarjamo:

1. Ali imajo posamezni etažni lastniki – davčni zavezanci za DDV pravico do odbitka DDV pri nabavi blaga oziroma storitev za vzdrževanje stavbe, če je dobavitelj izdal račun v skladu z 81. členom ZDDV-1, račun pa je bil plačan iz rezervnega sklada stavbe, ki je skupno premoženje etažnih lastnikov?

Etažni lastniki – davčni zavezanci, identificirani za namene DDV, ki vplačujejo sredstva v rezervni sklad, ob izpolnjevanju pogojev iz prvega odstavka 107. člena pravilnika v povezavi s točko a) prvega odstavka 67. člena ZDDV-1 lahko uveljavljajo pravico do odbitka DDV, obračunanega od dobav blaga in storitev, plačanih s sredstvi rezervnega sklada.

Stvarnopravni zakonik – SPZ (Uradni list RS, št. 87/02) v prvem odstavku 119. člena določa, da morajo etažni lastniki ustanoviti rezervni sklad za kritje bodočih stroškov rednega upravljanja, če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov. Nadalje navedeni člen SPZ določa, da so sredstva rezervnega sklada skupno premoženje etažnih lastnikov, ki jih upravnik vodi ločeno na posebnem računu, in da etažni lastnik nima pravice zahtevati vračila vplačil v rezervni sklad niti zahtevati delitve.

V nadaljevanju povzemamo dopis Ministrstva za finance, št. 420-9/2004/3, z dne 1. 7. 2004, v katerem je Gospodarski zbornici Slovenije, v vednost pa tudi Ministrstvu za okolje in prostor ter Ministrstvu za pravosodje, že odgovorilo glede pravice do odbitka DDV, obračunanega od dobav blaga in storitev, plačanih s sredstvi rezervnega sklada.

Vplačevanje v rezervni sklad oziroma zbiranje sredstev za plačilo določene investicije po Zakonu o davku na dodano vrednost – ZDDV-1 (Uradni list RS, št. 117/06 in 52/07) še ne pomeni plačila za dobavo blaga oziroma storitev, saj ta še ni opravljena. Vplačevanje v rezervni sklad tako ni predmet DDV. Obveznost za obračun DDV nastane šele takrat, ko so sredstva rezervnega sklada uporabljena za plačilo dobav blaga oziroma storitev iz 3. člena ZDDV-1 (npr. storitev vzdrževanja, izboljšav, …). Takrat mora davčni zavezanec, identificiran za namene DDV, ki opravi dobave blaga oziroma storitev, financirane s sredstvi rezervnega sklada, obračunati DDV po predpisanih stopnjah.

ZDDV-1 v točki a) prvega odstavka 63. člena določa, da ima davčni zavezanec pravico, da od DDV, ki ga je dolžan plačati, odbije DDV, ki ga je dolžan plačati ali ga je plačal v Sloveniji za blago ali storitve, ki mu jih je ali mu jih bo dobavil drug davčni zavezanec, če je to blago oziroma storitve uporabil oziroma jih bo uporabil za namene svojih obdavčenih transakcij.

V skladu s točko a) prvega odstavka 67. člena ZDDV-1 mora davčni zavezanec za uveljavljanje pravice do odbitka DDV za odbitke v skladu s točko a) prvega odstavka 63. člena tega zakona imeti račun, izdan v skladu z 81. do 84. členom ZDDV-1.

Račun izvajalca storitev, ki ga prejme upravnik in plača s sredstvi rezervnega sklada, se glasi na celoten objekt z vsemi etažnimi lastniki oziroma vplačniki v rezervni sklad. Prejete zneske računov z vključenim DDV upravnik prerazdeli med etažne lastnike po vnaprej določenih kriterijih in sestavi razdelilnik oziroma obračun.

Pravilnik o izvajanju Zakona o davku na dodano vrednost – pravilnik (Uradni list RS, št. 141/06 in 52/07) v prvem odstavku 107. člena določa, da se kot odbitek DDV šteje tudi znesek DDV, ki ga je upravnik stavb prikazal na razdelilniku lastnikom oziroma najemnikom stavb.

Izhajajoč iz sistemske ureditve DDV, etažni lastniki – davčni zavezanci, identificirani za namene DDV, ki vplačujejo sredstva v rezervni sklad, ob izpolnjevanju pogojev iz prvega odstavka 107. člena pravilnika v povezavi s točko a) prvega odstavka 67. člena ZDDV-1 lahko uveljavljajo pravico do odbitka DDV, obračunanega od dobav blaga in storitev, plačanih s sredstvi rezervnega sklada.

V vprašanju je davčni zavezanec navedel različne probleme vplačevanja sredstev v rezervni sklad, kritja DDV in možnosti uveljavljanja odbitka DDV. Eden od problemov je kritje splošne, 20-odstotne stopnje DDV za vzdrževanje poslovnih prostorov s strani etažnih lastnikov, ki so lastniki stanovanjskih prostorov, katerih storitve vzdrževanja so obdavčene z nižjo, 8,5-odstotno stopnjo DDV.

Davčni zavezanec je izpostavil tudi situacijo, ko lastnik poslovnega prostora, ki vplačuje sredstva v rezervni sklad, proda poslovni prostor tik pred izvedbo vzdrževalnih del. Vplačanih sredstev v skladu z določbami SPZ ne sme zahtevati nazaj, medtem ko lahko nov lastnik ob izpolnjevanju zgoraj navedenih pogojev uveljavlja pravico do odbitka DDV, čeprav v rezervni sklad še nič ni vplačal.

Problematično pa je tudi uveljavljanje pravice do odbitka DDV, če se prispevek v rezervni sklad vplačuje na osnovi površine, solastniški deleži pa so določeni po drugih kriterijih in ne glede na površino.

Navedene probleme bi bilo mogoče rešiti na način, po katerem bi bila v rezervni sklad vplačana sredstva namenjena kritju neto vrednosti opravljenih storitev. Znesek DDV za omenjene storitve bi se vplačeval dodatno in bi odražal stopnjo DDV, ki bi bila obračunana lastniku posameznega prostora.

Na spletni strani Davčne uprave RS je bilo objavljeno pojasnilo, št. 0612-39/2007-2, z dne 5. 3. 2007 , v katerem so navedene naloge upravnikov stavb, ki se ne razlikujejo, če so računi dobaviteljev poravnani s sredstvi rezervnega sklada.

2. Interpretacija olajšav po Zakonu o dohodnini

Zakon o dohodnini – ZDoh-2 (Uradni list RS, št. 117/06, 33/2007 odločba US: U-I-198/05-12, 45/2007 odločba US: U-I-260/04-28), ki se uporablja od 1. 1. 2007 dalje, je prinesel spremembo glede uveljavljanja dejanskih stroškov vzdrževanja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja (v nadaljnjem besedilu: dejanski stroški vzdrževanja) pri dohodku iz oddajanja premoženja v najem. Davčni zavezanec meni, da interpretacija dejanskih stroškov vzdrževanja po šestem odstavku 77. člena ZDoh-2 ni ustrezna, ker ne upošteva institucije rezervnega sklada v takem smislu, kakor je opredeljena s Stvarnopravnim zakonikom in Stanovanjskim zakonom.

Šesti odstavek 77. člena ZDoh-2 določa, da lahko zavezanec kot dejanske stroške vzdrževanja iz drugega odstavka tega člena uveljavlja tudi dejansko porabljena sredstva rezervnega sklada za vzdrževanje večstanovanjske stavbe. Zavezancu se prizna znesek njemu pripisanih porabljenih sredstev rezervnega sklada, ki so bila vplačana v zvezi z nepremičnino, oddano v najem, in sicer na podlagi obvestila upravnika, ki nastale stroške vzdrževanja porazdeli med etažne lastnike po vnaprej določenih kriterijih in sestavi razdelilnik oziroma obračun teh stroškov.

Kakor izhaja iz same zakonske določbe, se od 1. 1. 2007 dalje kot dejanski stroški vzdrževanja pri dohodku iz oddajanju premoženja v najem lahko uveljavljajo dejansko porabljena sredstva rezervnega sklada za vzdrževanje večstanovanjske stavbe in ne znesek vplačanih sredstev v rezervni sklad.

V komentarju k 77. členu, objavljenem v Poročevalcu št. 101/06, je pojasnjeno, da lahko kot dejanske stroške vzdrževanja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja, zavezanec uveljavlja tudi dejansko porabljena sredstva rezervnega sklada za vzdrževanje večstanovanjske stavbe. Zavezancu se prizna znesek njemu pripisanih porabljenih sredstev rezervnega sklada, ki so bila vplačana v zvezi z v najem oddano nepremičnino, in sicer na podlagi obvestila upravnika. Upravnik nastale stroške vzdrževanja porazdeli med etažne lastnike po vnaprej določenih kriterijih in sestavi razdelilnik oziroma obračun teh stroškov. Zavezanec kot stroške vzdrževanja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja, torej ne more uveljavljati vplačil v rezervni sklad, lahko pa uveljavlja del sredstev rezervnega sklada, dejansko porabljenih za vzdrževanje večstanovanjske hiše. Z navedenim odstavkom je zagotovljena enaka obravnava etažnih in ne-etažnih lastnikov, glede na porabljena sredstva za vzdrževanje stavb. V obeh primerih se sredstva najemodajalca, ki jih nameni za bodoče stroške vzdrževanja (sredstva, ki jih etažni lastnik v skladu s predpisi vplačuje v rezervni sklad, in sredstva, ki jih ne-etažni lastnik odvaja na stran (privarčuje)), priznajo kot stroški vzdrževanja v času, ko je vzdrževanje dejansko opravljeno (ko stroški dejansko nastanejo) in ne v času, ko se sredstva odvajajo oziroma vplačujejo za navedeni namen.