Portal Racunovodja.com uporablja piškotke, da lahko z analizo obiska izboljšujemo storitev, za namene oglaševanja ter raziskave rabe spleta.
Prosimo vas, da nam prijazno dovolite, da na vaš računalnik naložimo piškotke za ta namen.

Se strinjam.         Ne strinjam se.         Želim izvedeti več.

Vpisano: 10.1.2002

Davčna obravnava stanovanja kot osnovnega sredstva

Robert Kovačič

Rubrika: Davkiprint Natisni

Pomembno je dejstvo, ali družba uporablja stanovanje za poslovne namene. Ker se stanovanja kupuje zaradi različnih namenov, je zelo priporočljivo, da se stanovanje uporablja v poslovne namene, saj je v nasprotnem primeru ogroženih precej stvari.

Pozoren je potrebno biti tudi na ustrezno registracijo dejavnosti družbe, ker se lahko drugače šteje, da družba opravlja delo na črno.

Pišemo tudi o primerih, v katerih davčni inšpektor prizna amortizacijo in stroške vzdrževanja stanovanja kot davčno potrebne, ter v katerem primeru kot davčno nepotrebne stroške, ki jih nato izloči iz davčnega izkaza uspeha V praksi sta značilni predvsem dve situaciji, opisani v nadaljevanju.

Ali ima lahko družba stanovanje?

Družba ima lahko med svojimi osnovnimi sredstvi kakršna koli sredstva. To velja za poslovno bilanco stanja. Problem nastane pri davčni bilanci, saj morajo biti za priznavanju investicijske olajšave v višini 40 % investiranega zneska, amortizacije, revalorizacije in stroškov vzdrževanja izpolnjeni nekateri pogoji po računovodskih standardih in zakonu o davku od dobička pravnih oseb ter tudi to, da ima davčni zavezanec ustrezno registrirano dejavnost.

V obravnavanem primeru je to oddajanja lastnih nepremičnin v najem.

Pogoji po računovodskih standardih so:

  • stanovanje poseduje, da z njim lahko opravlja svojo dejavnost;
  • stanovanje pridobi ali izdela z namenom, da ga bo uporabljalo samo;
  • stanovanja ne nameni prodaji v okviru rednega delovanja;
  • stanovanje ima v lasti ali finančnem najemu.

Pogoji po zakonu od davka od dobička pravnih oseb se nanašajo na odhodke, ki se priznajo samo, če:

  • so neposreden pogoj za opravljanje dejavnosti, ali
  • so posledica opravljanja te dejavnosti, oziroma
  • so neposreden pogoj za ustvarjanje prihodkov.

Kot lahko sami razberete, je bistvo vsega v tem, da se stanovanje daje v najem, ali pa zakup, s čimer se izpolni pogoji navedeni v zgornjem tekstu. Pri oddajanju stanovanja v najem povezanim osebam, je potrebno paziti na transferne cene, kar pomeni, da ne smejo bistveno odstopati od tržnih.

V registru (ne)vpisana dejavnost oddajanja v najem

Kot sem že omenil, je eden izmed pomembnih pogojev, ki jih testira davčni inšpektor, tudi to, ali je družba registrirana za opravljanje dejavnosti.

Če je družba registrirana za opravljanje dejavnosti oddajanja v najem lastnih nepremičnin, potem se v celoti priznajo:

  • davčna olajšava v višini 40 % investiranega zneska,
  • po največ 5 % stopnji obračunani amortizaciji,
  • po veljavnih podatkih obračunana revalorizacija in
  • stroški tekočega vzdrževanja.

Če pa davčni zavezanec ni registriran za opravljanje dejavnosti dajanja lastnih nepremičnin v najem, pa običajno davčni inšpektor ravna tako, da prizna samo stroške vzdrževanja in eventualne prihodke iz naslova oddajanja stanovanja v najem.

Vzdrževanje stanovanja

Glede tekočega vzdrževanja (beljenje, čiščenje, popravila in podobno) vas bi želel opozoriti, da mora račun vsebovati natančno navedbo za kakšen obseg opravljenih storitev gre, ter natančno navedeno, v kateri stavbi so bile storitve opravljene, kar pomeni naslov stanovanja in tudi morebiti v katerem nadstropju je bilo vzdrževanje opravljeno.

Sedež družbe v stanovanju

Če imate sedež družbe v stanovanju in hkrati stanovanje oddajate v najem, boste z zanimanjem prebrali sledeči primer:

Neka družba je imela v večstanovanjski hiši kupljeno stanovanje, v katerem je opravljala svojo dejavnost, hkrati pa ga je tudi oddajala v najem. Družba ni imela v registru vpisane dejavnosti dajanja v najem, niti še ni poskušala pridobiti uporabnega dovoljenja za opravljanje dejavnosti oddajanja v najem. Poskušala pa ga ni zato, ker je potrebno od vseh stanovalcev pridobiti pisno soglasje.

Kljub temu, da ju družba opravljala v stanovanju svojo osnovno dejavnost, je davčna inšpekcija ravnala davčnemu zavezancu v škodo. Izločila je namreč investicijsko olajšavo in ni upoštevala amortizacije ter revalorizacije.

Nasvet

Če imate med osnovnimi sredstvi vknjiženo stanovanje in ga oddajate v najem, vam predlagam, da skrbno pregledate, ali imate v registru vpisano tudi dejavnost oddajanja v najem. V vsakem primeru bo davčna inšpekcija štela že kot vpisano v sodni register, če bo vloga za doregistracijo vložena pri sodišču.

O avtorju: Robert Kovačič svetuje podjetjem pri zmanjševanju davčnega tveganja in pomaga optimirati davčne obveznosti. Pišete mu lahko na info@svetovalci.com ali obiščete spletno stran www.svetovalci.com , kjer se lahko naročite na brezplačno e-publikacijo Poslovni odmevi.

Zadnji članki iz rubrike:

17.11.2020 12:42:06:
Pri obročnem plačilu davkov bodite pozorni na plačilo s pravilnim sklicem

18.8.2020 16:28:48:
Plačevanje davkov je po novem možno kar iz eDavkov (če uporabljate Abanet ali NLB klik)

18.8.2020 16:23:34:
Kdo je zavezanec za plačilo okoljske dajatve za onesnaževanje okolja zaradi nastajanja odpadne embalaže?

11.8.2020 15:17:19:
Objavljen Pravilnik o spremembah in dopolnitvah Pravilnika o izvajanju Zakona o davčnem postopku

7.8.2020 16:05:26:
Pravilnik o spremembah in dopolnitvah Pravilnika o izvajanju Zakona o davčnem postopku

Najnovejši članki:

23.11.2020 21:11:25:
Koeficienti rasti cen v Republiki Sloveniji, september 2020

23.11.2020 21:07:41:
Poročilo o gibanju plač za avgust 2020

23.11.2020 21:03:37:
Zakon o spremembi Zakona o starševskem varstvu in družinskih prejemkih (ZSDP-1D)

23.11.2020 20:40:41:
Poročilo o rasti cen življenjskih potrebščin na območju Slovenije za oktober 2020

23.11.2020 15:24:16:
Zunajzakonska skupnost in njene pravne posledice (e-gradivo)

Izobraževanja
Centralni tečaj: 1€ = 239,640 SIT