Pojasnilo DURS, št. 0611-18/2007, 28. 2. 2007

Zavezanca, ki se ukvarja z dajanjem nepremičnin v finančni najem, je zanimalo, kako se v postopku odmere davka na promet nepremičnin pri tem najemu obravnavajo obresti in stroški financiranja ter kakšna dokazila lahko davčni organ zahteva ob sprejemu napovedi za odmero davka na promet nepremičnin pri finančnem najemu (v nadaljnjem besedilu: napoved).

S 1. 1. 2007 je začel veljati Zakon o davku na promet nepremičnin – ZDPN-2 (Uradni list RS, št. 117/06), ki je razširil obseg obdavčitev z davkom na promet nepremičnin tudi na finančni najem nepremičnine.

Po določbi petega odstavka 5. člena ZDPN-2 je davčni zavezanec pri finančnem najemu najemodajalec.

V prvem odstavku 8. člena ZDPN-2 je določeno, da je osnova za davek prodajna cena nepremičnine. Vendar je v petem odstavku istega člena posebej določeno, da se stroški financiranja pri finančnem najemu nepremičnine ne vštevajo v davčno osnovo, če so izkazani ločeno od vrednosti nepremičnine.

Obresti od dohodka iz oddajanja v finančni najem so namreč obdavčene na podlagi Zakona o dohodnini – ZDoh-2 (Uradni list RS, št. 117/06) oziroma Zakona o davku na dohodek pravnih oseb ZDDPO-2 (Uradni list RS, št. 117/06).

Iz navedenega izhaja, da mora zavezanec v napovedi ločeno prikazati vrednost nepremičnine od vrednosti obresti in stroškov financiranja. Če ti dve vrednosti nista ločeno prikazani v pogodbi o finančnem najemu, mora zavezanec napovedi priložiti račun, iz katerega je razvidna višina zaračunanih obresti in stroškov financiranja.

V zvezi z drugim delom vprašanja je v prvem odstavku 11. člena ZDPN-2 določeno, da mora zavezanec napovedi predložiti listine, s katerimi se prenaša lastninska pravica na nepremičnini. Če ta še ni vpisana v zemljiško knjigo, mora napovedi predložiti tudi dokazilo o načinu pridobitve te nepremičnine.

Pri tem je treba upoštevati Uredbo o upravnem poslovanju (Uradni list RS, št. 20/05, 106/05, 30/06 in 86/06; v nadaljnjem besedilu: uredba), ki v 106. členu določa, da javni uslužbenec ne sme pogojevati sprejema vloge s predložitvijo prilog v obliki javne listine o dejstvih iz uradne evidence, ki jo vodi državni organ, organ samoupravne lokalne skupnosti ali nosilec javnih pooblastil. Pridobivanje in posredovanje je urejeno v 201. členu uredbe, v katerem je določeno, da mora davčni organ ob vodenju postopka sam pridobiti podatke o dejstvih iz uradnih evidenc, ki so potrebni za odločanje v upravnem postopku, torej podatke o lastništvu nepremičnine.

Davčni uslužbenci, ki v davčnih uradih opravljajo naloge odmere davka na promet nepremičnin imajo elektronski dostop do zemljiške knjige, ki jim omogoča pridobiti podatke o lastništvu nepremičnine, če so vpisani v zemljiško knjigo.

Če nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo ali iz vpogleda vanjo lastništvo prodajalca (najemodajalec) ni razvidno (nepremičnina v zemljiško knjigo še ni vpisana ali je v zemljiški knjigi naveden drug lastnik), pa davčni uslužbenec lahko zahteva, da zavezanec priloži dokazilo o lastništvu v skladu z ZDPN-2. Predložiti je treba listino v izvirniku ali overjenem prepisu.