Na podlagi dilem, ki se pojavljajo v praksi, glede DDV obravnave prenove nepremičnine v povezavi s sodbo Sodišča Evropske unije - sodišče EU v zadevi C-239/22 v nadaljevanju podajamo pojasnilo, ki je usklajeno z Ministrstvom za finance:

Pojasnilo FURS št. 4230-98/2026 z dne 15. 4. 2026

Sodišče EU je v zadevi C-239/22 odločilo, da je treba člen 135(1)(j) Direktive o DDV v povezavi s členom 12(1) in (2) te direktive razlagati tako, da se oprostitev, ki je v prvo navedeni določbi določena za dobavo objektov ali delov objektov in zemljišč, na katerih ti stojijo, ki niso tisti, katerih dobava je opravljena pred njihovo prvo uporabo, uporablja tudi za dobavo objekta, ki je bil pred prenovo predmet prve uporabe, tudi če zadevna država članica v nacionalnem pravu ni določila podrobnih pogojev uporabe merila prve uporabe za prenovo objektov, kot ji to dovoljuje druga od teh določb.

Pri tolmačenju sodbe Sodišča EU v zadevi C-239/22 je treba upoštevati okoliščine primera. V konkretnem primeru je bil oblikovan pravni konstrukt, sestavljen iz dveh ločenih pogodb (transakcij). Prva transakcija je predstavljala prodajo starega objekta med prodajalcem in pridobiteljem, druga transakcija pa je predstavljala pogodbo za obnovitvena dela med pridobiteljem in izvajalcem obnove. Posledično se za prodajo starega objekta DDV ni obračunal, za obnovo objekta pa se je uporabila nižja stopnja DDV. Davčni organ je presodil, da gre v obravnavanem primeru za enotno transakcijo dobave novih stanovanj, ki je predmet splošne stopnje DDV. Transakcija naj bi bila umetno razdeljena s ciljem ugodnejše davčne obravnave. Pomembno je tudi, da v obravnavanem primeru, kot velja tudi v Sloveniji, v nacionalni zakonodaji niso bila opredeljena merila prve uporabe za primere prenove objektov, kar Direktiva o DDV sicer omogoča. Sodišče je presodilo, da četudi posamezna država ne določi podrobnih pogojev uporabe merila prve uporabe za prenovo objektov, se oprostitev obračunavanja DDV v primeru prenov objektov lahko uporablja tudi za dobave objektov, ki so bili pred prenovo že predmet prve uporabe.

Navedena sodba pa ne pomeni, da je dobava prenovljenih objektov vedno predmet oprostitve obračunavanja DDV, če država članica ne določi v nacionalnem pravu podrobnih pogojev uporabe merila prve uporabe za prenovo objektov.

Kot izhaja iz obravnavane sodbe C-239/22, obveznost obdavčitve z DDV izhaja iz temeljnega načela, v skladu s katerim je dodana vrednost tista, ki določa obdavčitev ter iz opredelitve pojma »prenova objekta«, kot izhaja iz že uveljavljene sodne prakse Sodišča EU. Sodišče EU je že v sodbi v zadevi C-308/16 opredelilo pojem »prenova objekta«. Ta pojem se nanaša na objekte, bistveno spremenjene s ciljem, da bi se spremenila njegova namembnost ali da bi se znatno spremenili pogoji njegove uporabe. Direktiva o DDV državam članicam omogoča določitev količinskih meril (npr. da morajo stroški prenove znašati določen odstotek prvotne vrednosti objekta), kot kriterija za opredelitev objekta kot novega in s tem ponovno uporabo merila »prve uporabe« pri njegovi dobavi po prenovi ter posledično zavezanostjo za obračun DDV. Vendar pa je to le opcijska določba in v odsotnosti določitve takšnega kriterija to še ne pomeni, da se prenovljen objekt vedno šteje kot rabljen objekt. Oprostitev DDV v primeru dobav prenovljenih objektov se lahko uporablja, vendar se mora v vsakem konkretnem primeru presojati kriterij, kot ga je izoblikovala sodna praksa Sodišča EU (C-308/16 in C-239/22 – ali se je s prenovo objekta spremenila njegova namembnost oziroma so se znatno spremenili pogoji njegove uporabe, torej ali je bil objekt bistveno spremenjen).

Skladno s 7. točko 44. člena ZDDV-1 je DDV oproščena dobava objektov ali delov objektov in zemljišč, na katerih so objekti postavljeni, razen če je dobava opravljena, preden so objekti ali deli objektov prvič vseljeni oziroma uporabljeni, ali če je dobava opravljena, preden potečeta dve leti od začetka prve uporabe oziroma prve vselitve.

Ratio legis teh določb je relativen neobstoj dodane vrednosti, ki nastane s prodajo starega objekta. Prodaja objekta po njegovi prvi dobavi končnemu potrošniku, ki označuje konec postopka proizvodnje, namreč ne povzroči znatne dodane vrednosti in mora biti zato prodaja načeloma oproščena. Ker pa dobava starega objekta, ki je bil v zadostni meri prenovljen, enako kot dobava novega objekta pred njegovo prvo uporabo, ustvarja dodano vrednost, tudi takšna dobava izpolnjuje merilo prve uporabe.

Na podlagi navedenega je treba v posameznem primeru presojati, ali gre pri prenovljenem objektu za objekt, ki je bistveno spremenjen, s ciljem da bi se spremenila njegova namembnost ali da bi se znatno spremenili pogoji njegove uporabe. V primeru bistvene spremembe se dobava tako prenovljenega objekta šteje kot dobava objekta pred prvo uporabo, pri čemer je dobava predmet obdavčitve z DDV. Presojo je treba opraviti glede na objektivne značilnosti konkretnega primera, pri čemur je lahko pri presoji v pomoč tudi zakonodaja z drugih področij, tj. gradbena zakonodaja.