Vlada Republike Slovenije je na 151. redni seji dne 24. aprila 2025 sprejela Uredbo o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin. Uredba je bila objavljena v Uradnem listu dne 5. maja 2025, v veljavo pa stopi z današnjim dnem.

Z uveljavitvijo uredbe se danes začenja postopek pripisa posplošenih vrednosti posameznim nepremičninam. Vsak lastnik bo o tem obveščen s pisnim potrdilom. Ob uveljavitvi novih modelov vrednotenja, ki pojasnjujejo trg nepremičnin na dan 1. januarja 2025, pa ne bo prišlo zgolj do novega preračuna posplošenih vrednosti. Celoten sistem množičnega vrednotenja bo namreč tudi informacijsko posodobljen in se ob tej priložnosti seli na infrastrukturo centraliziranega državnega računalniškega oblaka pod okriljem Ministrstva za digitalno preobrazbo. Gre torej za skupno sodelovanje več resorjev, katerega rezultat bodo nove posplošene vrednosti celotnega nepremičninskega fonda v državi.

Ker tako obsežni postopki terjajo svoj čas, bodo namenske aplikacije javnega in osebnega vpogleda v evidenco vrednotenja javnosti dostopne v prihodnjih dneh, o čemer bomo uporabnike spletnega portala sproti obveščali.

Geodetska uprava kot organ vrednotenja je končni predlog modelov vrednotenja nepremičnin za sprejem na Vladi pripravila po opravljenem posvetovanju s strokovno javnostjo, sodelovanju občin pri pripravi predloga modelov vrednotenja, javni razgrnitvi in javni predstavitvi predloga modelov vrednotenja nepremičnin ter poskusnega izračuna posplošene vrednosti.

Množično vrednotenje nepremičnin je obsežen sklop aktivnosti in je opredeljeno kot sistem ocenjevanja vrednosti nepremičnin na podlagi podatkov o trgu nepremičnin in podatkov o nepremičninah, ki so vpisane v uradnih evidencah, kar omogoča standardizirano ocenjevanje vrednosti večjemu številu nepremičnin naenkrat.

V skladu s predvidenimi aktivnostmi množičnega vrednotenja nepremičnin bodo vsi lastniki nepremičnin predvidoma konec meseca maja in/ali v začetku junija 2025 po pošti prejeli zbirno potrdilo o novi posplošeni vrednosti posamezne nepremičnine. Potrdila bodo poslana v več sklopih, zato ne bodo vsi lastniki potrdil prejeli istočasno. Veliki lastniki (nad 100 enot vrednotenja) bodo prejeli samo obvestila z informacijami o vpogledu, kreiranju potrdila in izvozu podatkov preko namenske aplikacije Osebni vpogled v vrednosti nepremičnin.

Priporočamo, da vsak posameznik zbirno potrdilo skrbno pregleda.

1. V primeru, da lastnik ugotovi, da na potrdilu niso izpisane vse njegove nepremičnine, preveri v zemljiški knjigi (lahko sam, na naslovu Portal e-Sodstvo), če je pri vseh nepremičninah vpisan z enotno matično številko EMŠO. 
2. Podatki o nepremičnini ne ustrezajo dejanskemu stanju:
   Če so podatki nepremičnine v evidenci vrednotenja (EV) nepravilni, je praviloma tudi njena posplošena vrednost neustrezna. Zato mora lastnik v takem primeru najprej urediti podatke. Večinoma gre za podatke katastra nepremičnin, ki se urejajo v skladu s postopki Zakona o katastru nepremičnin (ZKN).
   Nekaj pa je tudi podatkov iz drugih matičnih evidenc, ki se urejajo po drugih predpisih (podatki o dejavnosti posebnih enot vrednotenja (PEV) - Zakon o množičnem vrednotenju (ZMVN-1), rastiščni koeficient in odprtost - Zakon o gozdovih, in podobno).
   V tem primeru mora posamezni lastnik urediti uskladitev dejanskega stanja in stanja v uradnih evidencah. Postopki so opisani na povezavi Kataster nepremičnin - E-prostor.
3. Če so podatki o nepremičninah v evidenci vrednotenja pravilni in ustrezajo dejanskemu stanju, pa lastnik vseeno meni, da posplošena vrednost nepremičnine bistveno odstopa od njene tržne vrednosti, potem lahko predlaga spremembo posplošene vrednosti v skladu z Zakonom o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1), in sicer na način predloga za ugotavljanje posebne okoliščine.
   To lahko storijo tako, da najamejo cenilca, ki bo izvedel oceno uveljavljanja posebnih okoliščin pri konkretni nepremičnini. Na Geodetski upravi bi želeli pri tem postopku še posebej opozoriti, da zakon določa pogoj, da je to mogoče le v primeru, če bo cenilec ocenil, da je ocenjena vrednost po modelih vrednotenja vsaj 20-odstotkov ali za več kot 200.000 evrov nižja oziroma višja. Pritožba se bo obravnavala v splošnem upravnem postopku, lastnik pa bo o odločitvi o upoštevanju oziroma neupoštevanju posebnih okoliščin pisno obveščen s posebno upravno odločbo. Zelo pomembno pri tem postopku je, da je cenilec dolžan predhodno, preden izvede individualno cenitev vpliva posebnih okoliščin, preveriti, ali so podatki, ki se vodijo o posamezni nepremičnini, enaki stanju v naravi ali ne. Če podatki niso enaki, mora lastnik najprej urediti podatke o nepremičninah v katastru nepremičnin, v skladu z Zakonom o katastru nepremičnin (ZKN), šele nato lahko uveljavlja posebne okoliščine za ugotavljanje vrednosti njegove nepremičnine. Pomembno v tem procesu je tudi poudariti, da se bodo vrednosti nepremičnin predvidoma usklajevale vsaki dve leti, z vsakim usklajevanjem pa bo potreben nov postopek ugotavljanja posebnih okoliščin.

V primerih, ko lastniki nepremičnin res ne vedo, kaj naj storijo, smo na Geodetski upravi pripravili podporni sistem, ki bo služil izključno v svetovalne namene, in sicer:

• pokličete naš KLICNI CENTER na telefonsko številko 080 10 66
• nam pišete na elektronski naslov klicnicenter.gurs@gov.si

Tu vam bodo na voljo svetovalci, ki vas bodo usmerili, kaj morate storiti, da bi rešili svoj izziv. Rešitve so možne le tri in sicer zgoraj naštete točke 1., 2 in 3.

Podrobnejše informacije o modelih in pripisu novih posplošenih vrednosti so dostopne na portalu Prostor.

Vir: Geodetska uprava Republike Slovenije, Ministrstvo za naravne vire in prostor