Vlada je na svoji 145. redni seji, ki je potekala 13. marca 2025, določila besedilo predloga Zakona o gostinstvu. Predlog določa vrste gostinske dejavnosti, pogoje za njihovo opravljanje ter posebne pogoje za posebne oblike gostinske dejavnosti, tudi za oddajanje stanovanja v kratkotrajni najem.

Po intenzivni javni razpravi, v kateri je bilo na Ministrstvo za gospodarstvo, turizem in šport posredovanih preko 450 tudi popolnoma nasprotujočih si pripomb, je vlada na današnji seji sprejela predlog Zakona o gostinstvu. Besedilo bo poslala v Državni zbor, ki ga bo obravnaval po rednem zakonodajnem postopku.

Predlagani zakon sistematično razvršča pogoje za opravljanje gostinske dejavnosti v tri glavne sklope:

• splošne pogoje (kot so določitev vrst gostinskih obratov, pogoji glede opremljenosti in storitev ter označevanje),
• pogoje za prehrambno gostinsko dejavnost (vključno z obratovalnim časom in pogoji za premične gostinske obrate) ter
• pogoje za nastanitveno dejavnost (kategorizacija, vpis v register nastanitvenih obratov).

Ključne novosti zakona so:

• regulacija kratkoročnega oddajanja stanovanj ter nadgradnja registra nastanitvenih obratov,
• večja fleksibilnost poslovanja gostinskih obratov (odprava prijave rednega obratovalnega časa) in
• strokovno ocenjevanje najvišjih kakovostnih kategorij nastanitvenih obratov in turističnih kmetij.

Ureditev kratkotrajnega oddajanja stanovanj

Zakon uvaja rešitve za urejanje kratkotrajnega oddajanja stanovanj, saj rast tega segmenta gostinske dejavnosti, ki se opravlja v stanovanjih, neposredno vpliva na dostopnost stanovanj za prebivalce. Večje povpraševanje po stanovanjih spodbuja rast cen, kar otežuje dostopnost stanovanj za dolgoročne najemnike. Iz analiz, ki jih je naročilo Ministrstvo za gospodarstvo, turizem in šport izhaja, da je bilo v letu 2023 zgolj na dveh platformah, ponujenih v kratkotrajni najem petkrat toliko nepremičnin kot leta 2015, tovrstni porast v zadnjih osmih letih in profesionalizacija te dejavnosti pa kažeta na trend dolgoročnega izločanja stanovanj s trga dolgotrajnih najemov.

Veljavna ureditev je nastala leta 1994 kot zakonsko določena izjema. Zaradi razmaha dejavnosti je smiselna njena regulacija. Namen predloga zakona je, da se z regulacijo in časovno omejitvijo oddajanja, stanovanja, ki so bila namenjena domovanju, vrne njihovemu osnovnemu namenu.

Splošna časovna omejitev oddajanja nepremičnine v kratkoročni najem v skladu s predlogom je 60 dni v letu za stanovanja v večstanovanjskih stavbah in 150 dni v letu za stanovanja v eno- ali dvostanovanjskih stavbah.

Ker je situacija na trgu stanovanj in turističnih zmogljivosti po Sloveniji različna, daje zakon občinam možnost, da omejitve omilijo ali zaostrijo v primeru stanovanj v večstanovanjskih stavbah med 30 in 90 dni in v eno- in dvostanovanjskih stavbah med 30 in 180 dni. Občine bodo morale pri odločitvi presojati tako stanje na stanovanjskem trgu kot potrebe turizma.

Predlog zakona tudi podrobneje ureje način pridobitve soglasij etažnih lastnikov v dvostanovanjskih in večstanovanjskih stavbah. Za opravljanje kratkotrajnega oddajanja stanovanja v večstanovanjski stavbi je bolj jasno določena enotna višina soglasja, in sicer je potrebno pridobiti soglasje 75 % etažnih lastnikov in soglasje vseh lastnikov stanovanj v stavbi, ki mejijo na dotično stanovanje. Predlog zakona tudi določa, da je soglasje etažnih lastnikov veljavno tri leta. Za obstoječa soglasja bo veljalo prehodno obdobje, in sicer bodo soglasja, ki so že pridobljena veljavna do 12. decembra 2026 ali tri leta od pridobitve soglasja, kar je pozneje.

Za podporo novi ureditvi oddajanja stanovanj v kratkoročni najem se bo prilagodil tudi register nastanitvenih obratov. Ta bo vseboval več podatkov, do katerih bodo imeli pristojni inšpekcijski organi neposreden dostop, in bo povezan s katastrom nepremičnin. Register bo vključeval tudi možnost začasnega preklica ID nastanitve v stanovanju po prekoračitvi dovoljenega števila dni oddajanja.

Večja fleksibilnost poslovanja gostinskih obratov

Obstoječa ureditev zahteva obvezno prijavo obratovalnega čas, pri čemer je kršitev tudi, če gostinec ne obratuje v prijavljenem času. To se je izkazalo za večje breme za gostince, zato nova ureditev predvideva zgolj obratovanje v predpisanih časovnih mejah in po objavljenem urniku, ki ga gostinec lahko prilagaja svojim potrebam. V primeru potrebe po daljšem obratovanju predlog zakona omogoča možnost podaljšanega obratovalnega časa v skladu s splošnim aktom občine, poleg tega pa bo možno s pravilnikom določiti posebne dneve, ko bo podaljšanje možno brez soglasja (nekateri tradicionalni prazniki).

Povečanje kakovosti turističnih nastanitev s strokovno kategorizacijo višjih kategorij

Predlog zakona uvaja obveznost strokovne in objektivne določitve kakovostnih kategorij nastanitvenih obratov s štirimi ali petimi zvezdicami oziroma jabolki v primeru turističnih kmetij. Od leta 2019 je bila kategorizacija nastanitvenih objektov možna na podlagi samoocene, z namenom zagotavljanja višje kakovosti nastanitvenih obratov pa je bila sprejeta rešitev, ki uvaja ocenjevalce kakovosti nastanitvenih obratov, ki morajo strokovnost izkazati z izpitom.

Na področju turističnih kmetij je uvedena dodatna, najvišja kategorija petih jabolk.

Vir: Ministrstvo za gospodarstvo, turizem in šport